【案情回放】

2020年9月，曾某、尹某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定购买该公司开发的位于成都市某某区的一套房屋，总价款132 7888元。合同约定交房时间为2022年12月31日。然而，开发商实际通知交房的时间为2024年8月1日，逾期交房长达578天。

曾某、尹某认为开发商逾期交房已构成违约，起诉要求开发商支付逾期交房违约金10 5083.36元。

开发商辩称，逾期交房是因新冠疫情影响导致无法正常施工，属于不可抗力，不应承担违约责任；同时主张合同约定的违约金标准过高，远超实际损失，请求法院予以减免。

【法院审理】

法院审理后认为，双方签订的商品房买卖合同合法有效，开发商逾期交房，应当承担违约责任。同时，考虑到2021年和2022年期间确实存在疫情防控等因素，影响施工进度，法院酌定免除开发商45天的逾期交房违约责任，最终认定逾期交房天数为533天。

关于违约金标准，法院指出，违约金既具有弥补守约方损失的目的，也具有对违约方进行惩罚的作用。本案中，逾期交房对买受人所造成的损失主要为逾期交房期间对房屋占有使用的损失，该损失可以当期房屋租金进行具体量化。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，如约定的违约金过高，应以超过损失的三成为准予以适当减少。

法院参照成都市住房和城乡建设局公布的案涉房屋所在地各季度住宅类住房平均租金，酌情按照平均租金15.03元/㎡/月再上浮30%的标准计算违约金。最终，判决开发商向曾某、尹某支付逾期交房违约金47805.05元。

【法条链接】

《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

【汉济律师提醒】

购房作为家庭重大消费决策，买受人应密切关注开发商的施工进度与交房状态。若发现开发商逾期交房，需及时与其沟通并妥善留存相关证据。若协商未能达成一致，可依法向人民法院提起诉讼，以维护自身合法权益。