【案情回放】

2021年5月，刘某与深圳某房地产开发商签订《商品房买卖合同（预售）》，约定刘某购买该开发商开发的一套住宅，双方明确约定涉案房屋应于2023年6月30日前完成交付。2023年7月9日，刘某按约前往收房，并委托专业验房公司对房屋进行全面验收，验房报告显示，该房屋存在70处不合格项，不符合正常居住使用标准。

针对上述质量问题，开发商向刘某出具书面承诺，明确表示“一个月内完成全部整改工作”。刘某基于该承诺，于当日签署收楼意见书，同时在意见书中明确载明，收楼的前提是开发商需严格按照验房报告载明的不合格项逐一完成整改，确保房屋符合交付标准。

然而，在开发商完成所谓“整改”后，刘某于2024年3月9日再次委托专业机构对房屋进行验收，此次验房报告仍显示房屋存在55处不合格项，整改工作未达到约定及法定标准。此后，刘某多次通过书面、口头等方式催促开发商履行维修整改义务，但开发商始终拖延推诿，未采取有效整改措施。经查，涉案房屋存在的主要质量问题包括：客厅通往卧室的门洞歪斜、客厅内墙出现裂痕、飘窗石板开裂、洗手间渗漏等，上述问题均严重影响房屋正常居住使用。

因房屋长期存在质量问题无法正常入住，刘某不得不继续租赁房屋居住，同时还需额外承担涉案房屋的物业费，产生了不必要的经济损失。在与开发商多次沟通协商无果、整改事宜毫无进展的情况下，刘某为维护自身合法权益，将该开发商诉至人民法院，诉请开发商赔偿其因房屋无法入住产生的租金损失、物业费损失，支付其两次委托验房产生的房屋质量检验费用，并判令开发商在指定期限内完成房屋质量问题的维修整改工作。

【法院审理】

法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，商品房在保修期内出现质量问题，开发商应当承担修复责任；若开发商拒绝修复或者拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用以及修复期间造成的其他合理损失，均应由开发商承担。

本案中，开发商在作出“一个月内完成整改”的书面承诺后，未按约定履行整改义务，且在刘某多次催促后仍长期拖延，客观上导致刘某无法正常入住使用房屋，由此产生的租金损失、物业费损失，均属于开发商违约行为造成的合理损失，开发商应依法予以赔偿。同时，法院指出，刘某作为买受人，亦负有及时止损的义务，结合当地房屋租赁指导价格、涉案房屋周边实际出租价格，以及房屋质量问题的持续时间，法院酌情认定刘某的租金及物业费损失共计6750元。

综上，法院依法判决开发商对涉案房屋的门洞歪斜、内墙裂痕、飘窗石板开裂、洗手间渗漏四项主要质量问题完成维修整改，确保房屋符合正常居住使用标准；开发商向刘某支付租金及物业费损失共计6750元；开发商承担刘某支出的房屋质量检验费用。

【法条链接】

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

【汉济律师提醒】

          收房时若发现房屋存在质量问题，切勿轻易签署收房相关文件。若房屋存在影响正常居住使用的质量瑕疵，购房者有权拒绝收房，并要求开发商在承诺期限内完成全面整改。同时，务必以书面形式固定开发商的整改承诺，明确整改期限、整改标准及逾期责任，妥善留存催告记录、维修沟通凭证等相关证据。若开发商拖延整改或整改未达标准，购房者不仅可依法诉请其继续履行维修义务，还可主张维修期间产生的合理租金损失、物业费及验房费用。